（原标题：保利2023年销售破4千亿稳居top1：在不细则中寻找细则性）

本文来源：期间周报 作家：佟玉龙

2023年，濒临极具挑战的宏不雅经济环境，国内房地产行业全体进展低迷，仍然濒临着一定的压力与挑战。数据显现，2023年，国内商品房系数销售金额为11.7万亿元，同比下落6.5%；销售面积为11.2亿㎡，同比下落8.5%，其中，住宅销售面积下落了8.2%。值得防卫的是，行业百强销售金额为6.3万亿元，同比下落17.3%，下落幅度高于行业全体水平。

在市集环境合手续低迷的情形下，保利发展（600048.SH）却在逆势中已毕了肃肃发展，展现出了重大的韧性。其2023年年报显现，申报期内，该公司已毕全口径销售规模4222亿元，市集名次升至行业第一，是业内惟一销售规模破4000亿的房企，市集占有率为3.6%，提高0.2个百分点。不仅如斯，申报期内，该公司已毕营业收入3468.28亿，同比增长23.42%，增速位居龙头房企第一。

同期，凭借肃肃的计较进展、积极的拓储行动和重大的品牌影响力，该公司以重大概括实力位列亿翰智库发布的《2024中国地产企业概括实力TOP100》榜单TOP1，以及不雅点指数商议院发布的《2024房地产超卓企业进展》榜单TOP1。

更值得防卫的是，在本年3月，由中国企业评价协会、清华大学房地产商议所、北京中指信息时期商议院左右的“第二十一届中国房地产百强企业家论坛”上，保利更是荣膺“2024中国房地产百强企业”TOP1，位居百强房企概括实力、社会包袱感榜首，同期荣获2024中国城市更新优秀企业、中国房地产产物力优秀企业等多项荣誉，充分展现了公司看成行业领军央企的概括实力与包袱担当。

通过深入不雅察及分析发现，保利发展取得优异得益，在逆势中保合手重大发展韧性的诀要是——“在不细则中寻找细则性”。对此，保利有着了了的逻辑贯通和周详的作战策略。

保险现款流，行业下行期防守细则性根基

谈到企业的细则性，首当其冲的即是现款流，保利则通过有底线的现款流策略来保险自己安全发展的根基。

其觉得在行业下行期，企业的安全比发展更费力。看成龙头房企，保利在保合手计较性现款流为正的前提下，进行了资源补充和债务结构优化，完满已毕了安全和发展的均衡。具体来看保利通过“广屯粮”“降欠债”“正轮回”“优结构”等4大依次保险了自己资金安全，牢筑发展根基。

“广屯粮”指的是加多货币资金。终止2023年末，该公司在手货币资金达1480亿元，保合手在总金钱10%傍边的合理水平，位居内地房股第一。粮仓最大、储量最足，能较强支吾各种资金风险。

“降欠债”指的是裁减有息欠债。终止2023年末，该公司的有息欠债规模裁减271亿至3543亿，有用裁减了偿债风险。同期，该公司的概括融资资本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。此外，申报期内，该公司新增融资1371亿元，概括伙本仅3.14%，其中，三年期径直融资资本最低降至3.0%。既降本，又降息，抗风险技艺得以增强。此外，保利亦然咫尺惟一将境外好意思元债一皆反璧的头部房企，进一步提高了资金安全性。

“正轮回”指的是企业或者已毕计较性现款流自我均衡。这代表企业或者依靠自己计较已毕现款流正轮回，在行业低迷期是企业费力的中枢竞争力。申报期内，保利计较性现款流净额为139.3亿，一语气第六年为正，同比增长87.68%。具体来看，高品性产物所带来的肃肃销售规模使资金合手续流入，有了钱则能络续拓展地皮、保交楼、合手续提高产物力，进一步夯实“正轮回”。

“优结构”指优化财务结构。在此方面，保利一直是业内的“三勤学生”，申报期内，其各项财务主义均保合手肃肃。具体来看，该公司期末金钱欠债率76.55%、扣预收金钱欠债率67.14%、净欠债率61.20%，分裂较期初下落1.56、1.34和2.37个百分点，现款短债比为1.28。全体看，“三谈红线”络续保合手绿档水平。

保利多措并举的组合拳，保险了自己现款流的肃肃，已毕了企业安全与发展的均衡，为其进一步开疆辟土优化金钱结构，以及合手续增强产物力，提高并延续自己在行业发展中的细则性打下了坚实基础。

聚焦中枢城市，优化金钱结构增强细则性

牢筑现款流根基的同期，保利有远见的策略布局——聚焦中枢城市，则从金钱结构上使其发展细则性进一步增强。

从破钞端来看，在城市分化的市集环境下，破钞者觉得中枢城市意味着更大细则性，保利也趁势发力中枢城市破钞市集，使自己发展细则性合手续提高。

数据显现，申报期内，保利在38个中枢城市的销售金额占总销售金额的比例近9成，一语气4年提高；在38个中枢城市的市集占有率达6.8%，同比提高0.7个百分点。分区域来看，珠三角、长三角区域为保利孝顺分裂超1100亿元和1400亿元销售额，公牛优配广佛系数孝顺超800亿元，上海孝顺超500亿元，深耕恶果显贵。据统计，保利市占率跳动10%的城市共有27个，单个城市市占率天花板也在络续打破提高。

若念念防守在中枢城市的上风，使市占率冷静提高夯实细则性，最根蒂的依次在于优化金钱结构，即提高在中枢城市的拿地比例，已毕高质料拓展。

在投资端，申报期内，保利信得过作念到了“量质皆增”。数据显现，保利2023年拓展形势103个，总地价1632亿元，同比合手平；职权地价1359亿，同比提高26%，保合手了一定例模。

再看拓展质料，保利将99%的钱投放在了细则性最高的38个中枢城市，其中，住宅业态货值占比达95%，且各形势税前资本利润率平均在15%以上，具有较强盈利技艺。更值得防卫的是，高质料拓展保证了开采效用和去化速率，2023年保利新获取形势中，有40%已毕昔日开盘并孝顺签约金额超300亿。2022年新获取形势更是在申报期内收回一皆鼓吹参加。

综上，足见聚焦中枢城市使保利的金钱结构更优，细则性更强。

提高产物力，精确贯串新需求延续细则性

聚焦中枢城市为保利提供了优质金钱，而使优质的地皮资源改动为通顺的产物，进而为自己提供相识的现款流，靠的则是保利是非的市集知戮力及重大的产物力。

保利知悉到跟着住户破钞技艺的提高，破钞俗例的升级，全球对住房的条件从“有莫得”转向了“好不好”，市集出现了结构性供给不及，即供需错配的问题。在此布景下，保利觉得房企的主战场已由规模竞争转为产物力竞争，故其在业内来源建议了行业已进入品性期间并同步落实“产物制胜”理念。

产物理念是塑造产物力的基石。基于全龄全域的客户调研，保利络续推演品性期间下新的生存场景，深挖新时辰客户需求的底层逻辑，觉得咫尺社会正在紧急招呼“东谈主文社区”的记忆，故其全新推出了“东谈主文社区”产物理念。

东谈主文社区是已毕“东谈主”“文化”与“当然”和谐调和的社区。具体来看，其既是中国式邻里社区的追思，予以东谈主们包摄感，知足往常情感交互需求；也具备丰富的文化底蕴，予以东谈主们精神层面的津润；也曾一种东谈主与东谈主、东谈主与当然、东谈主与城市的全新友互共同体，使东谈主们的生存悦耳活力。

基于对“东谈主文社区”的长远联接，保利从客户实在需求启航，聚焦为客户提供优质生存，合手续提高自己产物力。举例，为了适配不同社群的需求，保利愈加防卫建筑颜料和文化传承；愈加防卫社区对街谈界面的柔化；加强了社区配套的参加，营造多元的邻里互动场景；用“豪情盘算”理念来升级产物，让生存充满念念象力。据悉，保利已奏凯上榜克而瑞“2023年中国房地产企业产物力Top100”，且产物力名次由2022年的第五名飞腾至2023第三名。

将“东谈主文社区”融入品性生存则出身了“天悦和”产物系。具体来看，天字系追求极致好意思学，有私有的资源天禀和资源上风；悦字系追求东方好意思学，既认真东方田地，也蕴含属地文化特质；和字系追求生存好意思学，珍摄生存所需一应俱全，怜惜入微。同期，东谈主文社区产物系的落地，也充分纠合了标的客群、地块属性的相反化，并融入了在地文化。据悉，2023年保利落地产物系形势79个，产物系建造已进入成势阶段。

事实印证“天悦和”产物系是深受市集招供和破钞者酷好的。以广州保利天瑞为例，该楼盘是保利天字系首个登科作品，除了顶级盘算及豪装外，形势还配备了国风园林及高端会所。再有低容积率、小高层以及完善配套等上风的加合手，使该楼盘以重大产物力在广州河汉区广博豪宅中脱颖而出，中指数据显现，该盘2024年3月位列河汉区新盘销售榜榜首，且荣获“2023-2024中国十佳豪宅形势”。

广州保利天瑞仅仅保利打造重大产物力的缩影。此外，在克而瑞的评比榜单上，保利天字系荣获2023年宇宙十大顶级豪宅产物系，悦字系荣获2023年宇宙十大轻奢佳构产物系。“天悦和”产物系七大形势，荣登2023年宇宙十大作品榜单。

除了住宅产物，保利交易业务及产物也得到市集战胜，旗下保利公寓荣获“2023中国住房租出优秀企业”；杭州·保利时光里、广州保利广场荣获“2023-2024中邦交易地产标杆形势”。

产物力的提高也使客户酣畅度提高，数据显现，保利2023年完成29.1万套产物请托，在请托量同比加多的情况下，客户酣畅度也在同期提高。而赢得客户的招供恰是保利所追求的终极奥义，可使细则性得以永恒存续，进而使企业合手续健康发展。

信赖异日，保利发展将络续阐述其央企平台上风，在促进现款流“正轮回”，保险企业资金安全的基础上，络续聚焦中枢城市并合手续提高产物力，从而在不细则的市集环境中赢得更多“细则性”，进一步已毕企业安全与发展的和谐调和，为破钞者打造更高品性的产物。

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